Логистика будущего: московские логисты живут по принципу «Выиграли контракт? Расширяемся!»
По мнению регионального директора компании JLL Вячеслава Холопова, в ближайшие два с половиной — три года в Москве и ее окрестностях не нужно строить новые высококачественные складские комплексы - их и так хватает
CustomsForum.ru о ситуации на рынке складской недвижимости в Московском регионе, уровне арендных ставок и крупнейших сделках.
За последние двенадцать лет в России построено около 21 миллиона квадратных метров качественных складских площадей. Однако, как заметил в ходе конференции региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов (на фотографии), если говорить про Европу, то это примерно тот объем, который строится в ЕС за год.
«Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте»
Интересный факт: население Москвы и Санкт-Петербурга — около 27 миллионов человек (18% населения всей России). Но на эти 18%, по словам спикера, приходится практически 75% (16 миллионов квадратных метров) всех современных российских складских комплексов.
«Наша колоссальная централизация вокруг двух городов, понятное дело, обусловлена тем, что логистика должна быть рядом, прежде всего, с потребителем. Но, с другой стороны, это показывает, насколько у нас неразвита региональная составляющая.
Если посмотреть на карту страны, то мы увидим всего лишь четыре ярко выделенные красные точки: четыре региона, в которых рядом с городами-миллионниками есть современные складские помещения площадью свыше одного миллиона квадратных метров. Каждый кризис загоняет нас в одни и те же пять точек на карте — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Южный федеральный округ в лице Краснодара и Ростова-на-Дону».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
Ближайшие 2,5–3 года новые склады в Москве не нужны
Если говорить непосредственно про российскую столицу, то в Московском регионе построено около 13 миллионов квадратных метров современных складов. Вакансия на сегодняшний день составляет примерно 1,65 миллиона квадратных метров. Как считает Холопов, это колоссальный результат. Пусть в процентном соотношении он не так уж и велик, но если сравнивать со всеми остальными городами России, то там вакансия в два с половиной раза меньше — 750 тысяч квадратных метров.
«Считаю, что два с половиной, а то и три года можем ничего не строить в Москве и в ее окрестностях. И складов нам всем хватит под будущее развитие. Проблема в том, что вакансия очень высокая, а стройка еще продолжается. Думаю, в этом году мы увидим еще примерно около 500 тысяч новых, спекулятивных квадратных метров складских площадей».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
Москва — далеко не самый дорогой в плане аренды российский город
Выступающий презентовал участникам конференции различные данные. Например, о среднерыночных ставках аренды. Картина такова, что Москва — не самый дорогой город России: 3500 рублей за квадратный метр в год при доле свободных площадей в 12%. Сравним с Владивостоком — 4300 руб/кв.м/год (2%) и Екатеринбургом — 4500 руб/кв.м/год (3%).
«Москва стала гораздо дешевле, а города с более низкой вакансией показывают более высокие ставки, чем российская столица. А это еще один стимул для размещения логистического хозяйства именно тут. Компании, которые думают, где им разместить складской комплекс — в Москве или где-то в регионах — все чаще говорят: так тут и дешевле, и население поближе, и денег побольше».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
Представитель JLL высказал предположение, что до конца года количество свободных площадей в Москве может уменьшиться, но не сильно. Объем строительства в 2017 году — примерно 600 тысяч квадратных метров, объем сделок — 753 тысячи.
А вот ставка аренды на протяжении этого года не изменится: максимальная базовая — 3800 рублей за квадратный метр в год. Но можно найти складское помещение и по цене в 3200. При этом, правда, нужно учитывать, что в данную ставку не включены НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Но есть и объекты, которые сдаются, к примеру, по 2500 руб/кв.м/год.
«Но когда смотришь на такие проекты, не совсем понимаешь, как они должны окупаться. 3200 — это и то окупаемость за 10–15 лет».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
Топ сделок со складской недвижимостью в Московском регионе
В пятерке лидеров прошлого года (площадь — в квадратных метрах):
И только после них идут всемирно известные иностранные производители — BMW (34345 кв. м) и Bridgestone (32000).
«Новых имен в этом списке практически нет. И что самое плохое — в ближайшей перспективе мы, скорее всего, говоря о крупных сделках, снова не увидим новых имен. Только лишь крупнейшие компании, которые продолжают расширяться на российском рынке.
Если взять 2017 год, то тенденция похожа на ту, что мы видели и в прошлом, и в позапрошлом году. Размеры сделок средние — до 20 тысяч квадратных метров. В принципе, 15 тысяч метров для Московского региона — самая прекрасная сделка. В крупнейших региональных городах России такой объем и не снился. Там и 5 тысяч метров считаются крупной сделкой».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
20619 — «Все инструменты» (дистрибуция), аренда;
15492 — Reckitt-Benckiser (ритейл), аренда;
12970 — Конфиденциально (производство), аренда;
10726 — Yokohama (производство), аренда;
10153 — BRS-Impeks (дистрибуция), аренда.
Если разбить покупателей/арендаторов складской недвижимости в 2016 году в Московском регионе по секторам, то мы получим следующие цифры: ритейл — 41%; дистрибьюторы — 22%, логистика — 16%, производство — 15%, прочие — 6%.
«Логистические операторы пока что закончили развитие с точки зрения активного спекулятивного потребления. Они работают по принципу „выиграли контракт — расширяемся, не выиграли контракт — не расширяемся“.
Логистом сложно быть сейчас, уровень доверия крупного ритейла к логистическим компаниям России не самый высокий. Казалось бы, чем профессиональнее рынок, тем больше людей отдают на аутсорсинг то, чем заниматься не должны. Если ритейлер — значит, должен торговать, а не заниматься логистикой. Но пока что этого не происходит. Мы видим, что у ритейла акцент в основном на прямую аренду или приобретение складских помещений».
Региональный директор компании JLL Вячеслав Холопов
В следующем «Большом вопросе» мы расскажем о том, как обстоят дела на рынках складской недвижимости в Санкт-Петербурге и других крупнейших городах-миллионниках России.
Справка CF
Компания JLL предоставляет профессиональные услуги в сфере недвижимости и управления инвестициями. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долларов. В прошлом году специалисты закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 136 млрд долларов. Объем портфеля JLL в. сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов или 409 млн кв. м. Подробнее:
